Изображение для публикации не задано

Особенности выбора участка для строительства дома

Изображение для публикации не задано
СОДЕРЖАНИЕ
0
57 просмотров
08 января 2021

Где и у кого покупать земельный участок?

Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.

6. Оцените качество грунта.

Следует заранее проверить качество грунта на участке.

При выборе участка, на котором планируется строительство, рекомендуем ознакомиться с результатами геологического исследования грунта. Не каждый грунт подходит для закладки фундамента, а ряд типов грунта позволяет установить дом, к примеру, только на винтовых сваях

Кроме того, важно знать, насколько глубоко залегают грунтовые воды: близкое расположение к поверхности негативно скажется на постройке. Профессионально провести указанные исследования могут инженеры–геологи.

Также качество грунта имеет большое значение для возможности разбивки сада или огорода, производства сельскохозяйственной продукции.

Перед покупкой земельного участка можно заказать анализ почвы, который покажет, насколько богат грунт минералами и другими полезными элементами, нет ли вредных для здоровья включений. Такие исследования почвы проводятся в региональных государственных агрохимических службах, а также в частных лабораториях.

Размеры и форма

Сначала продумайте площадь дома и фундамента дома. Много интересных проектов жилых коттеджей и дачных домов вы найдете в каталоге “МариСруб”. Там вы найдете одно- и двухэтажные строения, дома с балконами, террасами, мансардой и другие варианты. Если вам не понравится ни один проект, архитектор компании разработает индивидуальный.

Выбирая площадь участка, продумайте место для гаража или парковки, для бани и хозяйственных построек, огорода или сада, если такие элементы планируются. Для коттеджа площадью 200 квадратных метров потребуется участок в 15-20 соток, а для маленького дачного домика до 100 квадратных метров хватит и 6-10 соток.

Большое значение имеет и форма участка. Подходящей и выгодной станет прямоугольная или квадратная. Асимметричные участки, земли в виде трапеции или буквы Г принесут сложности в проектировании. Однако при правильном планировании и размещении объектов такие участки станут оригинальными и эффектными. На такой площади можно интересно расположить зону отдыха, сад или пруд.

Размер и форма

Сложно строить на длинных и узких земельных участках

Поэтому, при покупке земли, лучше обращать внимание на объявления по продаже участков правильной формы: квадратные или, как минимум, прямоугольные

Площадь

На это следует обратить особое внимание. Поэтому прежде, чем покупать территорию, подумайте, что планируете на ней разместить

Нужно учесть не только размер и планировку будущего дома, но и возможное наличие хозяйственных построек.

Например, для обустройства полного загородного комплекса потребуется не менее 1000 квадратных метров. Для более скромного хозяйства хватит 700 кв. м., для маленького будет нужно около 400 кв. м. Стоит рассчитать, будут ли постройки соответствовать санитарным нормам, наметить маршруты кабелей, трубопроводов.

Между строениями должно быть определенное расстояние. В частности, до сараев, площадью меньше 50 кв. м. — минимум 15 метров, как и до туалета с мусорным баком. Расстояние до гаража – не меньше 10 метров. Определенное количество метров должно отделять дом от проезжей части, соседских строений. То же правило действует при посадке деревьев и кустарников.

При выборе территории можно обсудить с архитектором особенности зонирования. Считается, что в пользовании должна быть парадная зона (подъезд и переднее крыльцо), садово-огородный участок, место отдыха, детская площадка, стоянка, зона для хозяйственных приспособлений.

Специалист не только поможет грамотно и удобно их расположить, но и подскажет, будет ли этого участка достаточно для постройки дома со всеми дополнительными сооружениями. Если вы не разбираетесь в этом самостоятельно, то есть риск визуально переоценить площадь, что в будущем приведет к нехватке места.

Транспортные развязки и коммуникации

Комфорт проживания в доме во многом зависят от наличия современных коммуникаций:

  1. Электрические сети.
  2. Газопровод.
  3. Водопровод.
  4. Канализационная система.
  5. Теплоснабжение.
  6. Средства связи.
  7. Охрана.

Естественно, что чем больше благ цивилизации доступно, тем выше стоимость земли. При этом их наличие обязательно только при постоянном проживании. Для дачи достаточно постоянного электроснабжения, а в некоторых случаях его могут заменить автономная дизельная станция, АКБ или альтернативные генераторы энергии.

Практически все системы жизнеобеспечения подразделяются на автономные и централизованные. Газ для кухонной плиты и отопительного котла может поступать из индивидуального подземного резервуара или от магистрали. Вода может закачиваться из скважины на участке или идти от водопровода. Система канализации также может быть выполнена в виде септика или подключаться к общей системе.


Подведение коммуникаций к домуИсточник красивый-участок.рф

Выбор в пользу того или иного варианта зависит от итоговой стоимости монтажа систем и их доступности. Например, жилище, построенное в дали от города и каких-либо инженерных систем будет полностью автономным. В то же время на участке в пригороде может оказаться выгоднее подключиться к городскому водоводу, чем бурить собственную скважину.

Чтобы знать, как выбрать участок для строительства частного дома, нужно учесть и наличие подъездных путей. Вряд ли кому-то понравиться ездить каждый день по гравийке или грунтовке, особенно весной или в сезон дождей. Однако наличие асфальтированной дороги также внесет вклад в общую стоимость земли.

Видео описание

Смотрите видео, как выбрать участок для строительства жилья – на что обратить внимание:

Юридические аспекты

Покупка участка требует обязательной проверки у продавца таких документов:

  • Регистрации прав на собственность.
  • Свидетельства на собственность.
  • Кадастрового паспорта.
  • Справки, содержащей нормативную цену земли.
  • Подтверждения отсутствия застроек.
  • Доказательств, что нет долгов.
  • Согласия супруга (если продает физлицо).
  • Разрешения из органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник).

Чтобы понять, как выбрать землю под строительство дома, когда дело касается различных форм территориальных образований, необходимо рассмотреть их особенности. Например, покупка надела в СНТ обойдется в 5 раз дешевле, чем в коттеджном поселке. Однако если в дальнейшем жилище будет использоваться под постоянное место жительства, то его обустройство выльется в аналогичную сумму или еще дороже. Плюс к этому добавятся заботы и труды по прокладыванию коммуникаций.


Дом в коттеджном поселкеИсточник countryside-cdn.cian.site

Например, несмотря на большую стоимость земли, ИЖС по сравнению с СНТ имеет следующий ряд преимуществ:

  1. Полноценное распоряжение собственной землей – независимо от решений коллектива и председателя.
  2. Максимально точное отмежевание границ.
  3. Полный набор коммуникаций – газ, свет, вода, охрана, канализация, тепло, интернет и проч.
  4. Прописка.
  5. Доступные социальные услуги – медицина, детсады, школы, МЧС.

Видео описание

Смотрите видео, как не попасться в ловушку мошенникам при покупке земли под дом:

Коротко о главном

Получить полезную информацию о том, как выбрать участок для дома можно, если тщательно проанализировать следующий ряд факторов:

  • Собственные предпочтения.
  • Близость к городу или крупным населенным пунктам.
  • Рельеф местности, габариты и форму надела.
  • Состав почвы, уровень залегания подземных вод.
  • Наличие инженерных сетей и коммуникаций.
  • Состояние транспортных развязок и дорог.
  • Правильность оформления документов.

Также важно, в каком муниципальном образовании расположена земля – СНТ, коттеджном поселке, пригороде, городской среде. От этого зависит стоимость и наличие всех благ цивилизации

Оценка участка и территории вокруг

Перед покупкой земельного участка также важно проверить наличие всех необходимых коммуникаций (газ, электричество, канализация, водопровод и ливневые стоки). При этом наиболее важными являются электричество и газ

И если они к участку подведены, то следует узнать, насколько удалены точки подключения и какие есть свободные мощности. В целом для граждан существует упрощенный порядок подключения к электросети мощностью до 15 кВт, которой будет вполне хватать для частного дома. С подключением газа ситуация посложнее и более дороже, поэтому этот вопрос нужно уточнять уже в газоснабжающей организации.

Помимо этого важно учитывать и транспортную доступность земельного участка, а также наличие и состояние дороги к участку. Следует узнать, чистится ли дорога в зимний период и за чей счет, а также что происходит с дорогой во время паводков. . Кроме транспортной доступности следует заранее узнать про инфраструктуру места, где вы планируете покупать участок — наличие и удаленность магазинов, медицинской помощи, школ, детских садов, а также различных кружков и секция для детей

Кроме транспортной доступности следует заранее узнать про инфраструктуру места, где вы планируете покупать участок — наличие и удаленность магазинов, медицинской помощи, школ, детских садов, а также различных кружков и секция для детей.

Желательно также выяснить, не имеет ли выбранный земельный участок проблемы с границами, которые могут пересекаться по документам. Удостоверьтесь, что с окружающими участок соседями подписано согласие о признании границ участка, и что границы выбранного земельного участка имеют реально размеченные границы на местности. А в случае приобретения участка на землях ИЖС оцените на местности, как проходит «красная линия», которая обозначает границу разрешенной застройки.

Если на участке находятся старые или полуразрушенные строения, которые вам не нужны, то следует озаботиться их утилизацией, которая потребует определенных затрат. Также стоит заранее узнать, что в выбранной поселке происходит с вывозом и утилизацией мусора.   И не меньше внимания стоит уделить оценке ваших потенциальных соседей, потому что даже обладание идеальным участком могут омрачить живущие по соседству люди. Еще больше проблем может возникнуть, если ваши соседи сдают свой дом в аренду для увеселительных и шумных вечеринок или вовсе занимаются животноводством. 

Участки, открытые всем ветрам, впоследствии принесут огромные проблемы с отоплением дома

Поэтому строить дом в чистом поле, а что еще хуже – на вершине холма, не является хорошим решением, если вы хотите в будущем экономить на отоплении.

Самый лучший вариант – строить дом среди других домов, желательно более крупных особняков, которые будут принимать все удары ветра на себя.

Исходя из этих соображений, не следует выбирать земельный участок на околице, где кроме необходимости дополнительного утепления коттеджа, появится еще необходимость сооружения дополнительного сегмента забора. Даже если земля, в подходящем по вышеизложенным параметрам месте, будет стоить дороже, чем на окраине, то все равно это будет выгоднее при дальнейшей эксплуатации дома.

Выбираем оптимальный размер для кухонных шкафов

Выбор категории земельного участка

С 1 января этого года начали действовать новые редакции Жилищного, Земельного и Градостроительного кодекса, а также закона об ипотеке, по которым кардинально меняется представление о земельных участках. И в первую очередь это касается таких понятий, как «дача», «дачное объединение» и «дачный участок», которые теперь прекращают существовать. На смену им оставили лишь садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества.

В садоводческих товариществах можно строить капитальный жилой дом. При этом требования к такому дому будут такими же, как и к домам ИЖС: только 3 надземных этажа и не выше 20 метров в высоту.

Кроме того в таком доме не должно быть разделения на отдельные квартиры, это должен быть единый дом для одной семьи. Однако сейчас даже в СНТ для возведения дома необходимо получать разрешение, что прежде было характерно только для земель населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС. А в случае с огородническими товариществами можно строить лишь некапитальные дома, без фундамента.

Корчевание пней химическим способом

Современная химическая промышленность позволит избавиться от пня без корчевания, т.е. менее «варварским» способом, чем механическое выкорчевывание. Данная процедура В данном случае используется натриевая, калиевая (для фруктовых деревьев – аммиачная) селитра, кухонная соль, а также специальные химические реагенты. Саму процедуру специалисты рекомендуют проводить сразу же после спила дерева, но обязательно нужно проконсультироваться с профессионалами, как вышеуказанные вещества влияют на почву вокруг устраняемых пней (особенно, когда применяются гербициды). Процесс выкорчевывания пеньков при помощи химических элементов осуществляется следующим образом:

• спиливается дерево;• откапываются корни;• сверлятся дырки в пеньке и корнях, которые заполняются необходимыми средствами (поверхность пня также обильно покрывается химреактивами);• обрабатываемый объект накрывается пленкой или другим непромокаемым материалом;• через год (или время, указанное производителем реагента) пенек практически полностью струхнёт.

Преимущества способа – минимум финансовых затрат, а также возможность устранения пеньков своими руками и силами. Главный недостаток – для решения проблемы необходимо потратить 1-3 года.

Достаточно нерациональный метод уничтожения пеньков, с точки зрения временных затрат – это засаживание объекта спорами съедобных грибов. Но учтите, у вас на столе будут собственные вкусные и экологически чистые грибы, а сам пенек разрушится через 2-5 лет.

Как купить землю у государства для ИЖС

Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: “В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России”.

Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты

Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки

Преимущества самостоятельного подбора

Использование публичной кадастровой карты – это не единственно возможный способ для поиска свободного участка.

Однако, этот способ обладает рядом преимуществ, такими как:

  • Возможность самостоятельного изучения рельефа местности. Также вы сможете узнать, есть ли поблизости водоём, лес и другие географические особенности;
  • Узнать точный адрес нужного земельного участка;
  • Изучить и выбрать подходящую инфраструктуру вблизи свободного участка;
  • Изучить информацию о соседних участках, которые уже заняты;
  • Возможность выбрать землю в любом регионе России, не совершая никаких дальних поездок.

Не покупайте участки с незавершенным строительством, уже построенным фундаментом

Конечно, велик соблазн приобрести такой вариант, так как многим кажется, что это позволит снизить затраты на строительство. Увы, это не так. Воспользоваться старым фундаментом без дополнительных расходов никак не получится, к тому же неизвестно, по каким нормам он строился, как долго простоял, и какую имеет прочность.

Лучше всего купить девственный участок, нанять бульдозер, заказать бетон и залить свой собственный фундамент по всем необходимым нормам, хорошо вами контролируемым. Это будет стоить гораздо дешевле, чем корчевать ранее возведенное кем-то «произведение строительного искусства».

Тип земли

В документах у продавца обязательно должно быть указано целевое назначение земли.

Для постройки частного дома подходят два типа земель ИЖС и СНТ.

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество

Плюсы
                                   Минусы
Цена
ниже примерно на 30 % от цены на ИЖС
Участок является частью товарищества, в которое придется вступить и присутствовать на всех собраниях и платить паевые взносы, расходы на обслуживание
Есть электричество и дорога
Подъездные пути часто отсутствуют в зимний период
Общая территория обнесена забором
Далеко инфраструктура
Как правило, рядом есть остановка общественного транспорта
Низкое ограничение предоставляемой мощности в электроснабжении
Налоги на СНТ ниже, чем на ИЖС
Для решения многих вопросов вам потребуется согласие всех членов товарищества
Качество земли пригодно для ведения садово-огородной деятельности
Сложный процесс оформления прописки

Неважно какой капитальный дом вами построен, в документах он будет записан как дачный домик

Низкая оценка стоимости жилья при продаже

 Индивидуальное жилищное строительство-ИЖС

Плюсы                               Минусы
Участок земли является частной собственность — полная свобода действий Цена дороже в отличии от других форм земли
Расходы только: налог на имущество и коммунальные платежи Необходимо получить разрешение на строительство и соблюдать нормы строительства, введение в эксплуатацию, много бумажной волокиты с государственными инстанциями.
При регистрации жилого дома, присваивается адрес и возможна полноценная прописка всех членов семьи
Больше возможность и вероятность подключения к газу
Выделяется достаточная мощность для потребления электроэнергии
Находятся на территории населенных пунктов, что гарантирует близость инфраструктуры.
Предназначена для строительства домов с круглогодичным проживанием
Принимается под залог в банке, проще вернуть налоговый вычет за строительство загородного дома
Возможность строительства дома до 3 этажей

Если вы решили строить загородный дом для постоянного проживания, лучше сделать выбор в пользу ИЖС!

Коммуникации и инженерные сети

Каждый мечтает о благоустроенном загородном доме или летней даче, где, как минимум, будет электричество и водопровод. Если вы планируете строительство коттеджа для постоянного проживания, то систему коммуникаций следует обдумать более тщательно. В данном случае потребуется обустройство электричества, водопровода, вентиляции, отопления и канализации. Самостоятельно организовать вышеперечисленные инженерные сети достаточно трудно и дорого

Поэтому обратите внимание на некоторые моменты

Если рядом находится газовая труба, значит организовать газоснабжение и отопление в доме будет легко. Для газифицированной местности подходящим вариантом станет водяное отопление с использованием газового котла. Если в местности не проведен газ, рационально выбрать электрическую систему отопления. Особой популярностью пользуется “теплый пол” и использование стандартных электрических обогревателей.

На дом площадью 200 квадратных метров потребуется 25-30 кВт. Перед покупкой узнайте, реально ли обеспечить участок нужной энергетической мощностью в данной местности. Для проведения электричества в дом вводный кабель прокладывают по воздуху или в траншее. Организуют внутреннюю открытую или закрытую проводку, устанавливают распределительные щиты и электроприборы, монтируют включатели и выключатели, розетки.

При подведении воды к дому подходящим вариантом станет подключение к централизованному водопроводу. Однако такая возможность существует далеко не в каждой местности. Поэтому многие устанавливают автономные источники воды, среди которых колодец или скважина.

Первый вариант более прост в установке, использовании и чистке. Но он не справится с большим объемом и сильным напором воды. Поэтому колодец выбирают для летнего домика и для участка, который будут использовать для сезонного проживания и отдыха. Для круглогодичного проживания и просторного коттеджа на большое число людей выбирают скважину.

Наиболее простым методом обустройства канализации является привычный отдельно стоящий туалет. Однако санузел можно обустроить и внутри помещения. Для проведения канализации необходима локальная установка с принципом глубокой биологической очистки. Они безопасны для экологии и не требуют дополнительного обслуживания. Они практичны и легки в применении.

В доме для постоянного проживания продумывают принудительную систему вентиляции. Даже если это постройка из бревна или бруса, в которой дерево “дышит”, естественной вентиляции недостаточно для комфортной жизни. Скопление конденсата на стенах вызывает плесень и грибок, что разрушает древесину и портит внешний вид.

В каменных, бетонных, блочных и других домах приточно-вытяжная (принудительная) вентиляция нужна обязательно. Она гарантирует стабильный и нормальный воздухообмен, устраняет неприятные запахи в помещении. Специальные вентиляторы дают свежий воздух и при необходимости обогревают помещение.

Какие ограничения нужно будет учесть при выборе участка

Очевидно, что в первую очередь потребуется учесть назначение и вид разрешённого использования земельного надела

Но это не единственное, на что следует обратить внимание

Перед покупкой надела потребуется получить выписку из ЕГРН. Такой документ позволит узнать:

  • нет ли запрета регистрационных действий. Подобный надел нельзя будет даже переоформить, не то что вести на нём жилую застройку;
  • не находится ли надел под иным ограничением, например, если он был передан в долгосрочную аренду, то обязательно необходимо будет учитывать интересы арендатора, строительство может быть практически невозможно;
  • не имеется ли споров относительно участка. Например, участок может быть предметом спора, отметка о чём может быть внесена в базу по заявлению любого участника гражданского процесса.

Недвижимость, в том числе земельные наделы, имеет особый порядок регистрации. До момента регистрации перехода права собственности через Росреестр, приобретатель не будет считаться собственником. Поэтому и строительные работы нужно начинать уже после получения объекта в полноценную собственность.

Следует обратить внимание также на пункт «иные обременения». Чаще всего речь идёт об ограничениях, которые позволят передать объект новому собственнику, но могут затруднить строительство

Например, речь может идти о наличии особого водоохранного режима из-за наличия грунтовых вод, что затруднит подвод коммуникаций.

Что делать, если на участке уже имеется строение

Несомненно, идеальным вариантом считается, когда участок свободен от любых сооружений, на его территории нет ничего. Это позволит удобно расположить строение. Но не всегда такая возможность имеется. Довольно часто можно купить надел с ветхим домом даже дешевле, чем свободный участок.

Наиболее оптимальный вариант в таком случае – снос строения. Сделать это можно в следующем порядке:

получить разрешение на снос в местной администрации;
провести фактические работы по сносу

Особое внимание необходимо уделить коммуникациям, например, если в дом проведён газ, следует перекрыть его подачу, также следует отключить подачу электричества и перекрыть воду;
обратиться в БТИ с заявлением о проведении осмотра. Результатом таких действий будет оформление акта;
обратится с актом в Росреестр и ликвидировать запись о праве собственности на строение.

После этого можно начинать работы по разработке документации на новый дом, а в последствии оформлять разрешение на строительство.

Последующее оформление нового дома производится в общем порядке. Нужно будет пройти несколько этапов, от оформления разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию. Конечный результат – оформление права собственности с введением соответствующих сведений в базу Росреестра. Именно в этот момент приобретается полное право собственности.

Некоторые поступают иначе. Старый дом сносится, и чтобы не участвовать в волоките на получение разрешения на новый, строительство осуществляется по имеющемуся плану. Однако в таком случае разрешение на снос оформлять всё равно придётся.

Заключение

Конечно, существует еще множество самых разных правил выбора подходящего участка, и часть из них касаются изучения документов и возможности их быстрого и недорогого оформления. Но базовые правила – самые важные. От их соблюдения будет напрямую зависеть не только стоимость возведения дома, но и величина расходов на его дальнейшую эксплуатацию. Ведь дом строится один раз, а жить в нем придется долго.

Поэтому, при выборе участка, лучше наверняка исключить все факторы, которые в дальнейшем усложнили бы проживание. В первую очередь, это касается расходов на отопление в зимнее время, во вторую – на дренаж участка, который, при высоком уровне грунтовых вод, эффективно устроить не удастся, особенно если участок расположен в низине.

Сделки с недвижимостью

Заключение

Комментировать
0
57 просмотров
Это интересно

Русские никогда не жили в избах Занимательные факты
197 комментариев