Классификация (типология) объектов недвижимости

Основные, условно разрешенные и вспомогательные земли: дополнительные сведения

Все ВРИ участков размещены в новом классификаторе, где кроме систематизации ранних данных добавлены и отдельные новые виды:

• ЗУ, предназначаемые для размещения мед. учреждений (поликлиник, больниц);
• ЗУ для гаражных построек;
• земли для размещения детсадов, школ, учебных заведений разного профессионального уровня;
• территории, для оборудования метеослужб.

Если определенный вид использования не входит в указанный классификатор, закон запрещает его внесение в кадастр.

Если возникает глобальная необходимость, и есть такая возможность, допустимо менять ВРИ.

Но один нюанс необходимо учитывать – земли, отнесенные к условно-разрешенным, можно использовать только при предварительном получении у местных властей разрешения.

Внимание!

Для достижения этой цели необходимо следовать заданному алгоритму действий:

• владелец, желающий приобрести разрешение для использования ЗУ, подпадающего под указанную категорию, должен направить запрос в письменном виде в адрес местной администрации;
• затем проходят публичные слушания касательно данного вопроса с подготовкой аргументированного заключения;
• при положительном ответе для владельца ЗУ подготавливают письменные рекомендации для использования его участка.

При отказе в предоставлении разрешения ответ должны обосновывать. Завершающий этап – занесение данных в кадастр.

Как пример участка с условно-разрешенным видом можно обозначить следующую ситуацию: устанавливается торговый ларек на территории, изначальный ВРИ которой – ИЖС.

Наличие вспомогательных видов дополнительно определяет законную возможность рассмотрения других вариантов использования земель.

Обычно их назначают вместе с основными видами или же условно-разрешенными.

К ним относят:

• стоянки, предназначенные для автомобилей, и гаражные постройки;
• различные проезды, которыми впоследствии пользуются горожане;
• строения коммунального назначения, с помощью которых выполняется поставка населению ресурсов (воды, газа, электроэнергии);
• площадки для детей и занятий спортом, места для организации отдыха населения;
• здания, функциональное назначение которых предполагает лишь временное проживание в них;
• различные строения, обеспечивающие безопасность.

В соответствии с классификатором эти два вида (основной и вспомогательный) неразрывно связаны между собой.

Определения «категория земель» и «целевое назначение»

Земельные массивы, расположенные в пределах РФ, распределены по категориям (ст. 7 ЗК РФ). Они соответствуют тому качеству поверхности почв, которая существовала изначально.

Природные условия обеспечивают своеобразие ландшафта, к которому относятся лесные массивы, водные пространства и иные виды земель. Категории выделяют массивы, допускающиеся к обороту в том или ином качестве и те, которые находятся в запасе и не подлежат использованию.

Стандарты применения этого ресурса зависят от изначальных, природных качеств, которые выделяют категории наделов в оптимальном режиме.

Доступными для использования физическими и юридическими лицами являются классификации земель промышленного назначения, которые могут использоваться для энергетики, оборонных предприятий и иных санкционированных государственным распоряжением работ. Гражданам выделяют ЗУ из относящихся к типу поселений или сельскохозяйственного назначения.

Категории определяют изначальное направление, в котором допускается применение участка. Приобретение ЗУ требует изучения документации в первую очередь – в отношении принадлежности к определённому типу. От этого зависит допустимость пользования, то есть – регламент разрешённых работ.

Капитальные строения допустимо возводить только на землях, относящихся к категории поселений (ст.263 ГК РФ, ст.40,41 ЗК РФ) (см. Документы на строительство дома).

За пределами этой территории располагаются промышленные зоны и сельскохозяйственные угодья, разделённые условной границей, дающей разрешение на строительство производственных помещений только в определённых местах.

Для этого выбираются территории, с отсутствием плодородных почв, которые пригодны для сельского хозяйства.

Территория сельскохозяйственных угодий занимают территории, обеспеченные лугами или плодородными почвами, допускающими:

• садовое и огородное хозяйство, бахчи;
• личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
• дачные и садовые некоммерческие товарищества (ДНТ, СНТ);
• индивидуальное предпринимательство.

Допустимые виды деятельности так же определяются изначально, решением администрации, на основании государственных стандартов и определяются как целевое назначение. То есть, надел допускается к применению только в рамках категории и целевого назначения, которое понимается как разрешённое использование (см. Изъятие земельного участка за неиспользование).

Применение не в соответствии с установленной категорией и целевым назначением становится основанием для изъятия участка (ст.25, 26 ЗК).

Категории земель рассматриваются на федеральном уровне власти и передаются муниципальным образованиям в установленном варианте. На этом основании муниципалитеты разрабатывают виды целевого назначения участков и применяют их для производства тех или иных видов работ.

Что обозначает целевое назначения участка?

Целевое назначение участка – это более узкое и прикладное понятие, которое расшифровывает и конкретизирует определенную категорией разрешенную деятельность. То есть, если некий участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то его целевым назначением может быть и садоводство, и выращивание различных культур, и разведение рыбы или животных.

Какие существуют виды ЗУ?

Какие же бывают виды назначений земельных участков? Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, вся территория государства подразделяется на:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Рассмотрим основные различия между категориями и их целевыми назначениями.

1. Земли сельхозназначения – одна из наиболее обширных категорий, охватывающая все территории с плодородными почвами, заниматься разными видами сельского хозяйства на которых могут физические и юридические лица, государственные, коммерческие и некоммерческие организации.
2. Земли населенных пунктов – все площади в административных границах населенных пунктов, которые в свою очередь зонируются местными органами власти по назначению (жилые, производственные, рекреационные и прочие).
3. Земли промышленности и специального назначения – наиболее разносторонняя категория, объединяющая территории, на которых разрешена индустриальная и прочая деятельность с высокими техногенными рисками.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – категория объединяет:
   • Земли особо охраняемых природных территорий – здесь категорически запрещается выделять дачные и садоводческие участки, прокладывать дороги и линии коммуникаций, размещать любые промышленные, хозяйственные или жилые объекты, не связанные с заповедниками, парками и другими объектами территории.
   • Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов – участки, обладающие природными данными для лечения и профилактического оздоровления граждан, источниками минеральных вод и подобными условиями. На таких территориях устанавливаются округа санитарной охраны.
   • Земли природоохранного назначения – площади, занятые под защитные леса и водоохранные объекты. Хозяйственная деятельность на этих территориях допустима, но ограничена режимом охраны земель.
   • Земли рекреационного назначения – в эту подкатегорию объединены земли, занятые объектами туризма, спорта, активного отдыха. Запрещена любая иная хозяйственная деятельность.
   • Земли историко-культурного назначения – места размещения памятников истории и культуры России и ее народов, места традиционных промыслов, земли под военными и гражданскими кладбищами. Изменение целевого назначения этих земель запрещено.
   • Особо ценные земли – территории, где расположены уникальные природные и иные объекты, представляющие научную или историко-культурную ценность.
5. Земли водного фонда – площади, покрытые водой или занятые гидротехническими сооружениями. Земельные участки на этих территориях не выделяются, для строительства искусственных водоемов могут резервироваться дополнительные площади.
6. Земли лесного фонда – все территории, покрытые лесом, и места, где его планируется восстановить, а также сопутствующие объекты (просеки, дороги и т.д.).
7. Земли запаса – пока не распределенные и не востребованные земельные площади с неопределенным целевым назначением. Находятся в муниципальной или государственной собственности и для использования должны быть переведены в соответствующую категорию.

К видам разрешенного использования земельного участка применяется цифровое кодирование. Подробнее о коде категории земель, о том, в каких случаях и где указывается, а также как правильно расшифровывается, читайте здесь.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Внесение изменений в градостроительную документацию

Смена территориальной зоны требует внесения корректив в правила землепользования и застройки, поэтому процедура занимает существенно больше времени, чем при изменении ВРИ. Доступна она не для каждого надела. Например, изменение назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно, только если он непригоден для сельскохозяйственной деятельности, на земле планируется добыча полезных ископаемых, выделяются площади под строительство промышленного комплекса, расширяются границы города и в некоторых других случаях. Запросить смену территориальной зоны без веских нужд у владельца недвижимости не получится.

В целом процедура смены территориальной зоны выглядит следующим образом:

• Сбор документов и подача их в комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
• Подготовка заявления для Москомархитектуры.
• Рассмотрение комиссией и контролирующими органами возможностей изменения градостроительной документации.
• Проведение публичных слушаний.
• Передача проекта правительству Москвы.
• Одобрение или отклонение внесения изменений в ПЗЗ.

Предлагаем ознакомиться: Поиск инн по свидетельству о рождении

Новый взгляд на лампу Эдисона

Ее появление стало настоящей революцией в мире освещения. Лампа Эдисона, созданная в далеком 1879 году, была первой в мире электрической лампочкой. Выглядела она почти так же, как современные лампы накаливания, и состояла из тех же элементов: металлический цоколь, вольфрамовая нить и стеклянная колба, заполненная инертным газом.

Томас Эдисон (Thomas Edison) со своим изобретением

В плане долговечности, безопасности и энергоэффективности лампы накаливания значительно проигрывают другим источникам света – этой теме мы посвятили отдельную статью. Но чего у них не отнять, так это эстетику. Лампочки накаливания смотрятся очень интересно и эффектно, и дизайнеры используют это качество на полную катушку. Современные лампы Эдисона сочетают облик своего прототипа и современные технологии. У всех них есть одна общая черта – прозрачная колба, через которую видна нить накаливания. А вот форма колбы и самой нити могут быть абсолютно разными.

Лампы Эдисона широко используют в светодизайне. Они прекрасно смотрятся и как отдельные светильники в ретростиле, и как элементы более сложных конструкций. Мы сделали мини-подборку самых интересных светильников с лампами Эдисона:

Brand Van Egmond Edison’s Tail. Название этой модели переводится как «хвост Эдисона». Большинству людей этот светильник напоминает ветвь дерева, но дизайнер Уильям Бранд (William Brand), известный нестандартным взглядом на привычные формы, решил, что это будет именно хвост. В любом случае модель выглядит очень симпатично и даже сказочно.

Дизайнерский светильник Brand Van Egmond, модель Edison’s Tail

Ingo Maurer Eddie’s Son. Название «Сын Эди» на английском языке звучит как «Эдисон», что прекрасно отражает и специфику модели, и характер ее создателя. Инго Маурер (Ingo Maurer) был таким же новатором от светодизайна, как Томас Эдисон от науки. Эта модель интересна не столько лампочкой, скрытой за плафоном из особого синтетического материала, сколько ее голограммой, которая появляется на ткани при включении светильника в сеть.

Дизайнерский светильник Ingo Maurer, модель Eddie’s Son

Lasvit Moulds. Обычно дизайнеры экспериментируют с формой колбы, но создатели этой модели пошли по другому пути: они поиграли с размером лампочки

При первом взгляде на лампу Lasvit возникает замешательство: а где, собственно, здесь источник света? Тем более что массивный деревянный цоколь отвлекает внимание от главной фишки этого светильника. И уже при пристальном рассмотрении можно увидеть миниатюрную лампочку Эдисона, заключенную внутрь большой прозрачной колбы

Интересная задумка и отличная реализация.

Светильник Lasvit, модель Moulds

Contardi Asam. Лампы Эдисона отлично смотрятся и в формате настольных и напольных светильников. Эта модель привлекает и нестандартной формой нити накаливания, и сочетанием светлого и темного стекла в дизайне корпуса.

Светильник Contardi, модель Asam Muse

Il Fanale Rilegato. Геометричный плафон подчеркивает элегантную простоту заключенных в него ламп Эдисона с удлиненным цоколем. Изящная симфония стекла и латуни представляет ретростиль в чистом виде, без условностей.

Потолочный светильник Il Fanale, коллекция Rilegato

Использование ламп Эдисона не ограничивается только интерьерами в стиле ретро. Они будут уместны и в близких по эстетике стилях лофт, ар-деко, хюгге.

Виды и назначение земельных участков

Один из важных поводов для классификации ─ виды использования земельных участков.

В «Градостроительном кодексе Российской Федерации» (Статья 37 «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства») виды пользования земельным участком делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Последние допустимы только в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным и должны осуществляться совместно с ними. 

Изменение вида использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, принимаются в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются с помощью классификатора, утвержденного федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Учитывая достаточно протяженный временной разрыв между упоминанием в ЗК РФ классификатора и его реальным появлением, Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ определил, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом РФ классификатора, признается действительным вне зависимости от того, соответствует оно указанному классификатору или нет.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков представляет собой таблицу из трех колонок:

• наименование вида разрешенного использования земельного участка;
• описание вида разрешенного использования земельного участка;
• код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка, иногда называемый коэффициент вида использования земельного участка.

Основные виды использования земельных участков гражданами ─ это садовые, дачные и огородные земельные участки, индивидуальное жилищное строительство, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.

Продажа участка
1 221 000 руб.
Всеволожский район
Площадь участка: 12.09 соток

Подробнее

Продажа участка
736 800 руб.
Приозерский район
Площадь участка: 8 соток

Подробнее

Продажа участка
516 000 руб.
Всеволожский район
Площадь участка: 8.59 соток

Подробнее

Чем грозит использование территории не по ее целевому назначению

Пользуется землей ее законный владелец или же арендатор, или нет, она всегда находится под государственной охраной. Если при проверке контролирующий орган обнаружил факт нарушения и подтвердил нецелевую эксплуатацию территории, виновника ожидает админ. наказание.

Знайте! О нецелевом использовании следует говорить, когда ЗУ используется:

• не в соответствии с его установленным назначением;
• не согласно своей категории.

Штраф устанавливается для нарушителя по следующему принципу:

• если нарушение допущено владельцем земли (арендатором), то суммы будут в пределах 2-5 тыс. рублей;
• если нарушителями выступают юр. лица (организации, предприятия и т. д.), то суммы здесь куда более значимые: от 80 до 100 тыс. рублей.

В отдельных случаях для нарушителя избирают и иные методы воздействия – повышение ставки налога до 1,3 % (по сравнению с положенными 0,3 %). Судебным решением некоторых нарушителей также лишают прав на землю. Определение меры наказания зависит от того, насколько тяжким является нарушение.

К примеру, на с/х земле владелец организовал полноценное дачное поселение, что противоречит установленному ВРИ.

Объединение участков: возможно ли

Объединяются участки при условии, что соблюдаются такие правила:

• наличие общей границы – земли должны быть смежными. Наличие плана с уточнениями границ и регистрация в кадастре – обязательно;
• площадь территории не должна выходит за пределы максимально допустимой величины;
• расположение участков в пределах одного кадастрового квартала, наличие одинаковой земельной категории и ВРИ;
• разрешение от каждого из владельцев на проводимую процедуру.

Необходимо подготовить такие документы:

• составленное владельцем заявление на осуществление процедуры объединения;
• кадастровую документацию по каждому ЗУ;
• выписку, удостоверяющую право владения землей;
• документ, содержащий в себе согласие каждого владельца на проведение процедуры.

Внимание! Разбивка на этапы:

• соберите необходимую документацию для процедуры;
• подайте документы выбранному кадастровому специалисту (необходим инженер);
• получите оформленный план на объединение территорий;
• подайте документы в МФЦ или же Росреестру;
• оформите выписку о наличии права собственности, кадастровых документов.

Понятие разрешенного использования ЗУ является конкретизирующим, раскрывающимся в контексте его целевого назначения.

Если земля используется в нарушение ее назначения, нарушителя ждут санкции: штрафы, лишение права, повышение ставки налогов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления об объединении земельных участков:

 Посмотрите видео. Как купить землю у государства:

Виды разрешенного использования земельных участков

Законодатель выделяет 3 вида разрешенного использования:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Вспомогательный вид, как правило, используются одновременно с основным или условно разрешенным. При условно разрешенном использовании требуется получение согласия органов местного самоуправления. Для этого проводятся публичные слушания, на которых принимается решение.

Основные

Основные виды устанавливаются новым классификатором ВРИ. В нем не только упорядочили имеющуюся информацию, но и внесли новые виды:

• малоэтажная квартирная застройка;
• земли для строительства гаражей;
• участки для строительства поликлиник и больниц;
• территории, предназначенные для строительства детских садов и школ;
• земли для строительства высших профессиональных учебных заведений различных уровней;
• земли для оборудования метеослужб.

Согласно законодательству ВРИ земельного участка, не предусмотренные классификатором, в кадастр вноситься не будут. Изменение вида разрешенного использования осуществляется также в соответствии с классификатором. Изменение считается оформленным с момента внесения сведений в государственный кадастр.

Основные ВРИ расположены в документе по разделам, характеризующимся целевым назначением участка. Это земли:

1. сельскохозяйственного назначения;
2. жилой застройки;
3. для осуществления предпринимательской деятельности;
4. рекреационные;
5. производства;
6. транспорта;
7. предназначенные для обороны и безопасности;
8. охраняемые государством;
9. лесов;
10. водных объектов;
11. общественного использования.

Каждый раздел состоит из подразделов. Например, «жилая застройка» включает:

• строительство жилых домов не выше 3 этажей;
• усадьбу для ведения подсобного хозяйства;
• блокированную застройку;
• передвижное жилище;
• строительство домов средней высоты;
• строительство многоэтажек;
• обслуживание жилой застройки.

Каждый вид детально конкретизируется. Например, «приусадебный участок» включает:

• строительство малоэтажного дома;
• выращивание сельскохозяйственной продукции;
• строительство гаража и дополнительных подсобных помещений;
• разведение домашних животных.

Условно разрешенные

Отличительной особенностью условно разрешенного вида является получение разрешения у соответствующих органов.

Порядок закреплен в Градостроительном кодексе:

• собственник земельного участка, желающий изменить основной ВРИ или получить разрешение на условно разрешенный, письменно оформляет заявку, которую направляет в уполномоченный орган местной администрации (совет, комиссия и т.д.);
• проведение публичных слушаний об изменении ВРИ и подготовка заключения;
• в случае положительного решения готовятся рекомендации по использованию земли, при неудовлетворительном ответе предоставляется письменный отказ с обоснованными причинами;
• занесение сведений в кадастр недвижимости.

Пример условно разрешенного вида — установка временного сооружения для торговли на территории земель, предназначенных для жилой застройки.

Вспомогательные

Вспомогательные виды направлены на дополнение функционала и обслуживания основных и условно разрешенных ВРИ.

К ним относятся:

• проезды общего пользования;
• объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
• парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
• спортивные и детские площадки;
• площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
• общественные туалеты;
• объекты торговли, общественного питания;
• вагончики, предназначенные для временного пребывания;
• иные объекты.