Покупка апартаментов вместо квартиры: отличия, особенности, плюсы и минусы

Чем апартаменты отличаются от студии

Фактически, это вопрос о том, чем отличается жилое помещение от нежилого. Обязательным требованием, согласно СНИПу и ГОСТу, к жилым помещениям является присутствие необходимых коммуникаций: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение (канализация), отдельный доступ в помещение (индивидуальный вход), а также разделение помещений разного класса стенами или перегородками.

Свободная планировка – вот в чём разница студии и квартиры

Касательно разделения, всегда должен быть изолирован санузел. Если в квартире присутствует изоляция санузла, но остальные помещения объединены (спальная комната, пищеблок), то квартира получает статус студии. Очень часто за студию выдают однокомнатную квартиру, в которой сделали перепланировку и снесли перегородку кухонную. Фактически, это, по закону, является студией, но там тогда не должно быть коридора как такового.

Студия, но за счёт грамотного распределения пространства есть разграниченные зона отдыха и приёма гостей

Студии бывают разными, это не простая тесная однушка, как думают многие. Площадь таких помещений может равняться площади двух- или даже четырёхкомнатных квартир. Просто появляются зоны под те или иные цели. Такой вид недвижимости очень распространён в странах с богатой экономикой. Студии зачастую покупают люди, не обременённые детьми или родственниками, требующими проживания вместе с собственником. Это считается жильём молодых. Цена на такие квартиры на 20-30% ниже рыночной, без учёта этажа, на котором они расположены. Конечно, студию легко переделать под обычную квартиру, заново построив перегородки в ней.

С хорошим ремонтом жилое помещение или квартира – в чём разница, на первый взгляд, и не определишь

Если говорить об апартаментах, то в них может быть всё то же самое, что и в обычной квартире или студии. Если такая недвижимость располагается в нормальных районах, присутствуют все необходимые коммуникации, и нет ограничения на регистрационные действия, то переоформить из нежилого на жилое помещение будет гораздо быстрее.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии – нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы. В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» – оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания. Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Главное отличие состоит не в метраже или популярности, а в юридическом аспекте.

Так как это коммерческое помещение (даже если в нём живут люди и в целом апартаменты соответствуют необходимым для этого нормам), при судебном разбирательстве оно будет рассматриваться, как обычная недвижимость, без статуса жилья.

Это чревато тем, что апартаменты никогда не рассматриваются, как единственное жильё и могут быть отобраны за долги.

Также к такому типу жилья не прилагается никаких социальных гарантий от застройщика.

Ещё несколько отличий:

регистрация в таком типе недвижимости невозможна;
обложение высоким налогом на имущество – от 0.5% до 2%;
нет возможности применять жилые нормативы по шуму, освещению и т.д.

Юристы не рекомендуют приобретать апартаменты в качестве единственного жилья или использовать их, как залоговое имущество – так вам будет сложнее добиться своих прав.

Плюсы приобретения

Как и у квартир, присутствуют все блага цивилизации: вы можете пользоваться интернетом, имеется водопровод и отопление, видеонаблюдение.
Покупка такой недвижимости обойдется гораздо дешевле, нежели приобретение квартиры.
Расположение комплекса зачастую наблюдается близко к центру, что имеет несомненный плюс.
Интересная, необычная планировка и большая площадь. Ведь в основном апартаменты перестроены из офисов и нежилых зданий, в итоге имеются очень высокие потолки.
Возможность сделать жилище уникальным. В отличие от стандартной квартиры, с массой ограничений в перепланировке, здесь вы можете дать волю фантазии. Воплотить в жизнь самые замысловатые дизайнерские решения. Единственным условием будет, сохранить целостность здания.
В коммерческих целях, комплексы часто обустраивают автопарковками. Благоустраивают и облагораживают территорию вокруг здания.
Владелец может сдать свою жилплощадь в аренду, не бегать по агентам, а воспользоваться услугами управляющей компании. Это гораздо выгоднее, если бы вы были арендодателем квартиры.
В больших мегаполисах на такой формат жилищного фонда мода у молодежи и творческих людей.

Мы выделили основные преимущества покупки апартаментов, хотя о плюсах долго можно рассуждать. Большим достоинством обозначается возможность быстрого заселения на собственную жилплощадь. Как только владелец получит заветные ключи, он тут же может переехать на свою новую жилплощадь. Жильцы получат необходимую медицинскую помощь, места в детсадах и школах.

Можно существенно сэкономить свои средства при покупке такого вида недвижимости, часто комплексы выстроены с ремонтом и частично обустроены мебелью.

Специалисты в строительной сфере утверждают, что у владельцев нет права на долю имущества, как у обладателей квартир. Но не так давно арбитражный суд отметил, что собственники имеют все права на общее имущество. Жильцам принадлежит доля, которую они обязаны оплачивать. Спрос на апартаменты, растет с каждым годом, но все же перед куплей необходимо узнать и об имеющихся недостатках.

Траты и рассрочки

Как уже упоминалось, из суммы потенциального дохода владельцу апартаментов нужно не забыть вычесть накладные расходы. Складываются они из затрат на ремонт, оплату коммунальных услуг и налогов.

Стоимость ремонта просчитать сложно – это зависит от того, как именно хочет обустроить юнит его собственник и как помещение будет эксплуатироваться. Еще нюанс – общедомовое имущество и МОП принадлежат апарт-отелю, а значит, их содержание ложится на клиента.

Что касается оплаты услуг ЖКХ, то в большинстве случаев она будет больше, чем в квартирах. Дело в том, что в жилых домах часть затрат компенсирует город, а апартаменты относятся к коммерческим помещениям. Поэтому отопление и водоснабжение обойдутся дороже процентов на 20. А если добавить дополнительные услуги (клининг, доставку еды, прачечную и т. д.), то выйдет еще затратнее.

И про налоги. Если человек приобретает апартаменты, которые можно сдавать самостоятельно, то ему придется платить НДФЛ в размере 13%. Можно эту ставку уменьшить до 6%, если зарегистрироваться как ИП и перейти на «упрощенку».

Налог на имущество владельцам апартаментов предстоит платить по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации объекта, статуса земельного участка и других параметров. Так, если апарты входят в состав МФЦ, где доля торгово-офисной недвижимости превышает 20% суммарной площади, то ставка может составить 1% от кадастровой стоимости. А если юниты построили в составе ЖК, то ставка окажется в пределах 0,3%.

Хотя ставки для апартаментов заметно выше, чем для жилья (0,1%), их кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже. Например, в одном из апарт-отелей на Московском проспекте номер за 5 млн руб. имеет кадастровую стоимость всего 1,7 млн. Поэтому в целом величина налога для собственников апартаментов и владельцев квартир вполне сопоставима.

Стоит также знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. Но можно рассчитывать на ипотеку либо рассрочку.

«Ипотека на апартаменты по ставкам уже сравнялась с займами на квартиры, – сообщила Яна Васильева. – Наш партнер Абсолют банк дает субсидированную ставку 7,99% на весь срок кредитования. Но минимальная ставка – 5,00% – на апартаменты не распространяется. По рассрочке есть разные варианты. Например, в нашем проекте „Вертикаль“ на Большом Сампсониевском рассрочка действует еще год после начала работы отеля. А вот застройщик „Ласточкина гнезда“ давал рассрочку на десять лет – может быть, по причине не очень удачной локации».

Вся правда об апартаментах

Самый сложный вопрос, это правовой статус таких квартир – он до сих пор не определен. В российском законодательстве, помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости. В 2011 году Министерство спорта и туризма, выпустив приказ № 35, определило апартаменты как номера высшей категории, расположенные в гостиницах, санаториях, домах отдыха и т. д.

Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости

Однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:

Прописка

В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания невозможно зарегистрироваться. Исключение составляют квартиры, распложенные в гостиницах и отелях – там есть возможность оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.

Инфраструктура

Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения – детские садики, поликлиники, школы и т. п.

Соседство с офисами и мастерскими

В этом случае постоянный шум может стать вашим постоянным спутником – требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.

Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны

На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.

Налогообложение

Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения – имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом – за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.

Более высокая стоимость коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.

Экологическая безопасность под вопросом

Этот пункт, относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство от покупки лучше воздержаться – срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.

Список возможных недостатков весьма впечатляет, и, казалось бы, покупается такое жилье исключительно от безысходности.

Однако статистика утверждает обратное. В третьем квартале 2017 года доля апартаментов на столичном рынке недвижимости составила 20,5%, а это пятая часть всего вводимого в строй жилфонда. Следовательно, несмотря на все перечисленные минусы, эти квартиры пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.

В чем отличие от квартир?

Апартаменты — не синоним квартиры. Ключевое отличие состоит в том, что, несмотря пригодность для проживания, документально они не относятся к жилому фонду.

Можно отметить еще ряд отличий:

Особенности	Квартира	Апартаменты
Общая площадь	Нет ограничений	От 40 кв. м
Возможность прописки	Имеется	Можно оформить лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. По истечении этого времени временную прописку необходимо продлить. Зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе невозможно.
Получение налогового вычета	Возможно	Невозможно, поскольку оформление налогового вычета предусмотрено только при покупке жилых помещений.
Налог на недвижимость	Ежегодно владельцы квартир оплачивают налог на недвижимое имущество.	Владельцам апартаментов уплаты налога также не избежать. При этом налоговая ставка будет несколько выше по сравнению с жилыми объектами.
Внутренние характеристики объекта недвижимости при переходе от застройщика к собственнику	Квартира может быть передана в состоянии как «с отделкой», так и без нее.	По окончании строительства апартаментов застройщик обязан выполнить чистовые отделочные работы во всех помещениях.
Наличие благоустроенной придомовой территории, социнфраструктуры	Предусмотрено строительными нормами для жилых объектов.	В обязанности застройщика апартаментов не входят работы по благоустройству придомовой территории. Объект не относится к жилой недвижимости. Соответственно, на придомовой территории не обязательно наличие, например, детской площадки.
Согласование перепланировки помещения	Необходимо согласование перепланировок и переустройств.	Разрешенные законом перепланировки (не задевающие несущие конструкции) не требуют согласования.
Общедомовое имущество	В жилых домах распоряжаться судьбой чердаков, подвалов, технических и прочих помещений собственники квартир могут совместно на общедомовом собрании.	В апартаментах распоряжаться недвижимостью владелец может лишь в пределах принадлежащего ему помещения. Все остальные вопросы решает управляющая компания.
Характер приобретения	В основном с целью дальнейшего проживания.	Чаще всего с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду.
Стоимость	Согласно рассматриваемого рыночного сегмента.	На 20-25% дешевле, чем цена за квадратный метр в жилом помещении, находящемся в том же рыночном сегменте.
Тарифы для расчета стоимости коммунальных услуг	Расчет стоимости «коммуналки» осуществляется по тарифной сетке, предусмотренной для жилых помещений.	При выставлении ежемесячных счетов на оплату коммунальных услуг используются повышенные тарифы, предусмотренные для коммерческих помещений.
Покупка недвижимости	Большинство квартир на рынке недвижимости можно приобрести в ипотеку.	Банки неохотно предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Финансирование возможно либо по повышенным ставкам, либо в рамках программ под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Такого рода объекты невозможно купить с использованием маткапитала и других «стимулирующих» госпрограмм.

На рынке недвижимости представлены апартаменты разного типа эконом- и элит- класса:

Мансарды и лофты;
Одноуровневые объекты;
Двухуровневые, в том числе с этажом-антресолью, отдельным входом.

Недостатки

При продаже нежилого фонда риэлторы часто говорят о достоинствах, умалчивая об отрицательных сторонах апартаментов.

А они существуют:

Регистрация. Можно ли прописаться? Проживание в апартаментах гарантирует вам только временную регистрацию на 3-5 лет. Чем это чревато? Владельцы не смогут получить идентификационный номер или встать на биржу труда в случае потери работы. В больницах и детских образовательных учреждениях вашего района могут отказать в обслуживании.
Налог на имущество гораздо выше, чем у хозяев квартир и составляет до 2% от кадастровой стоимости. При этом не действуют налоговые вычеты, полагаемые при расчёте суммы к оплате. Единственным положительным моментом здесь является база налогообложения, которая значительно ниже, чем по жилому фонду.
Коммунальные платежи. В среднем, за воду, газ и прочие коммунальные услуги у вас уйдёт сумма на 15-25% больше, чем у семьи с подобным потреблением, но живущей в многоэтажке напротив.
Жилищные льготы. Если для жильцов многоэтажных домов в спальных районах действуют льготы и субсидии, то при покупке апартаментов на это надеяться не стоит. Никаких скидок по налогообложению при продаже нет.
Судебные тяжбы. Поскольку апартаменты не принадлежат к жилищному фонду, то при наложении взыскания задолженности посредством реализации имущества, вас могут выселить из данного помещения. Ведь аргумент, что это – единственное жильё, в данном случае не действует.
Ипотека. На сегодняшний день покупку апартаментов нельзя совершить, используя материнский капитал. При покупке данной недвижимости банки предлагают кредитование на общих условиях, в отличие от квартир.

Возможно Вас заинтересует статья, стоимость услуг риэлтора (агентства недвижимости) при покупке и продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

● Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Апарты vs квартира

Многих посетителей консультационного пункта интересовало, что предпочтительнее купить: апартаменты или квартиру. Этот вопрос – многоплановый. Чтобы на него ответить, экспертам пришлось сравнить целый ряд параметров: стоимость, возможность регистрации, потенциальную доходность, затраты на содержание.

По данным Светланы Кузьменко, до недавнего времени апарты стоили дешевле обычного жилья процентов на 20. Это объясняется прежде всего тем, что при возведении коммерческих объектов девелоперы не обязаны строить инфраструктуру. Сейчас динамика цен меняется: стоимость апартаментов сравнялась с ценой обычного жилья, а порой и превышает ее. Возможно, это связано с масштабной рекламной кампанией апартаментов.

И все же этот процесс затронул далеко не все объекты, поэтому многие апартаменты пока еще обходятся дешевле квартир. Поэтому, если речь идет о покупке жилья студенту, то купить юнит в апарт-отеле предпочтительнее, считает Екатерина Аршинова. Если же мы говорим о семье, то лучше приобрести квартиру. Пусть цена будет выше, но разница окупится за счет удобств, которые получат собственники. В их числе – инфраструктура, возможность регистрации, более внятный юридический статус недвижимости.

Что такое апартаменты?

Условно говоря – это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% – 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% Для примера – при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% – 50 000 руб., 0,5% – 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» – 0.1% (при стоимости 5 000 000 – всего 5 000 руб.)
Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник. Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути – это обычная гостиница с отдельными номерами.
Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры – детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой. Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Преимущества

На рынке недвижимости апартаменты лидируют по продажам.

Причины этому называются разные:

Цена квадратного метра. Для постройки офисных или промышленных зданий не требуется такого пакета документов от городских властей, как при возведении жилых строений.
Метраж. Как правило, апартаменты имеют размеры 3-4-х комнатных квартир, а стоят на 20-40% дешевле. Сейчас появились и небольшие (16-25 кв. м) комнаты для проживания в них на период рабочей недели.
Свободная планировка. Для размещения перегородок внутри помещения не требуется дополнительных разрешений. Владелец жилья или арендатор могут производить планировку согласно своим личным предпочтениям.
Расположение. Содержать площади под швейную мастерскую или промышленный цех на пересечении центральных магистралей города в наше время считается полным расточительством. Предприятия различной направленности пытаются вынести за пределы мегаполиса, чтобы арендная плата не так влияла на себестоимость готовой продукции. В свою очередь, существует большой спрос на жильё, когда от дома до работы можно добраться за 30-50 минут.
Спрос. Если апартаменты приобретаются для последующей сдачи внаём, то желающие снять подобное жильё всегда найдутся. Это же касается и вторичной перепродажи данных помещений.

Плюсы, минусы, подводные камни

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию

Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке»