Как можно поменять квартиру на дом?

Как можно поменять квартиру на дом?

Как можно поменять квартиру на дом?
СОДЕРЖАНИЕ
0
36 просмотров
31 декабря 2020

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

  1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
  2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

  • в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
  • или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

Какие существуют варианты?

В зависимости от желания и возможностей обладателя частного дома в деревне, городе или области, при совершении мены есть несколько путей:

  1. Совершить простой обмен, его в народе еще называют «ключ в ключ».
  2. Продать свой дом и на полученные деньги приобрести желаемое жилье.
  3. Возмездное отчуждение дома и одновременное получение другого жилья.

Прямой обмен

Прямой обмен одного жилья на другое, причем не обязательно новое, без финансовых доплат – это самый простой способ сменить своё жилье на предпочтительное. Из названия понятно, что в этом случае собственники передают друг другу равноценное жилье.

Главным плюсом считается простота совершения сделки:

  • минимальное количество документов;
  • легкий поиск подходящей для мены недвижимости.

Важно: Помимо простоты мены «ключ в ключ», если договор будет признан недействительным и сделка расторгнута, владельцы просто вернут себе свое жилье, без значительных потерь денежных средств, в отличие от купли-продажи.

К недостаткам-же можно отнести все ту же скоротечность сделки: часто потенциальный владелец, не желающий потратиться на юриста и оценщика, покупает буквально кота в мешке. Например, жилье, которое было оставлено в залог или вовсе погрязло в долгах за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Продажа своего жилья для покупки нового производится чаще всего. Этот вариант обмена своего жилья на другое может быть выгодным только для тех, кто не торопится осуществить свой план. В запасе должен быть минимум год.

  1. Сначала потребуется привести свои документы на дом в порядок: собрать пакет необходимых справок и подготовить их к продаже. Некоторые, потерявшиеся бумаги, нужно восстановить, доказав госслужащим свои права. Это может отнять время.
  2. Поиск покупателя может быть осуществлен за месяц, а может растянуться на долгие годы.
  3. Получение денежных средств, если покупка была осуществлена в ипотеку или кредит, займет до месяца-двух. Если в расчёте был использован материнский капитал, ждать денег придется около 3 месяцев.
  4. Поиск и покупка нового жилья также может затянуться весьма и весьма надолго.

Идеальный вариант в этом случае – воспользоваться услугами агентства по недвижимости. После заключения договора, специалисты возьмут на себя всю работу от оценки и продажи старого жилья до покупки нового. Обычно профессионал справляется с этим менее, чем за 3-6 месяцев.

Возмездное отчуждение и одновременное приобретение другого жилья

Такую сделку можно заключить с застройщиком, вложив в оплату собственное жилье, и, одновременно, получив новую квартиру.

Чтобы провернуть бартер, нужно обратиться к застройщику и попросить оценить жилье и рассказать обо всех условиях обмена, о количестве доплаты и способе отчуждения старого и получения нового имущества. Например, если жилье будет отчуждено под реализацию, застройщик может предложить переехать в новую квартиру только когда продаст дом.

Практически подобный обмен можно произвести с агентством недвижимости, продав им свой дом по сниженной цене, одновременно купив себе у них-же новое жилье. К недостаткам обоих способов отчуждения можно отнести небольшой риск, что сделка затянется на неопределенный срок. Также существует риск нарваться на мошенников. Несмотря на это, такие сделки становятся все популярнее.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать

При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты

Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая , специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит , которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Обмен квартиры на частный дом: выгодно или нет?

Типичный городской житель представляет жизнь в частном доме как некую деревенскую пастораль. Поют птички, никто не кричит и не сверлит, свежие овощи, свое хозяйство. Практически рай.

Здесь важно понимать, что сформировано такое представление нечастыми вылазками на природу или на дачу. Что делают люди, когда уезжает из города? Они отдыхают

Объедаются шашлыками, купаются, помногу спят, уплетают клубнику с грядки. Немудрено, что на контрасте с пыльной городской суетой такая жизнь кажется им идеальной. Но вот те, кто провел в частном доме детство и юность, таких иллюзий не питают, и хорошо понимают все минусы жизни за городом.

За домом нужно следить, работать приходится гораздо больше, чем в квартире, просто, чтобы поддерживать дом в приличном виде. Если развести скот и заниматься садоводством, то временные трудозатраты увеличиваются в разы.

От общения с соседями также никуда не деться. Может выйти и так, что контактировать с ними придется чаще, чем при жизни в городе, просто потому, что нужно будет решать множество неочевидных городскому жителю вопросов: постройку дороги, заборов, проведение коммуникации и т.п. И, кстати, соседи тоже могут быть и шумными, и несговорчивыми, и алкоголиками.

Если сбежать от людей не удастся, то, может быть, это хотя бы выгоднее? Здесь не все так просто.

  • Участки земли близко от дороги и города стоят очень недешево. Чем ближе к городу и транспортной развязке, тем дороже.
  • Для частных домов есть свои определенные категории регулярных платежей. Если отопление и электричество будут проведены центральные, то за них придется платить каждый месяц, также как и в квартире.
  • Расходы на ремонт слабо прогнозируемые. В один год можно потратить немного, а в другой случилось ЧП, и нужно срочно искать крупную сумму.
  • Снег может завалить дорогу так, что придется вызывать снегоуборочную машину, удовольствие не из бесплатных, 4-10 тысяч рублей. Если такая ситуация будет повторяться регулярно, то проще купить соответствующую машинку самостоятельно.

В целом, жизнь в частном доме практически всегда сопровождается: неравномерными тратами на содержание жилья, большими проблемами с тем, как добраться и выехать, склоками с соседями.

Как оформить обмен квартиры на дом

Все действия, которые проводятся с недвижимостью, регулируются ГК РФ. Конкретно там указаны следующие положения:

  1. Обмен собственностью представляет собой одновременную передачу жилья другому гражданину, который вместо него отдает свое.
  2. При равноценной сделке стоимость по БТИ двух объектов недвижимости должна быть одинаковой.
  3. При неравноценной сделке один из участников должен внести дополнительную плату.

Конкретно процедура проходит в несколько этапов:

  1. Организация процедур по оценке собственности. На данном этапе самым правильным решением будет обратиться к специалисту, который своим профессиональным взглядом, учитывая все нюансы, оценит жилье. Чаще всего стоимость зависит от таких факторов, как насыщенность объектами инфраструктуры, номер этажа, близость к метро и т.д. Эти пункты универсальны как для многоквартирного, так и для частного дома.
  2. Поиск подходящего жилья для обмена. Сделать это можно самостоятельно через интернет. Сегодня много ресурсов, где собственники размещают объявления о продаже или обмене. Однако лучше будет нанять профессионала в этой области. Да, придется вновь заплатить деньги, зато вы получите стопроцентно качественный вариант.
  3. Проведение оценки собственности, на которую вы собираетесь обменять свою. Скорее всего, другая квартира или дом будут стоить дороже, так как выбор на них пал из-за более благоприятных условий вокруг, большего метража и т.д. Однако, чтобы цена была адекватной, необходимо и здесь нанять специалиста в этой области.
  4. Заключение договора. Это последний и самый важный этап, о котором далее пойдет отдельный разговор.

При заключении сделки по обмену жилья при себе необходимо иметь следующий набор документов:

  1. Бумаги, подтверждающие право собственности.
  2. Справки из БТИ и паспортного стола.
  3. Письменное разрешение супруга (если необходимо) и письменные отказы от вида на недвижимость других родственников.
  4. Номер кадастрового учета.
  5. Техпаспорт.
  6. Документ, удостоверяющий личность.
  7. Справка из управляющей компании о том, что на жилье нет долга по коммунальным услугам.
  8. Бумаги о межевании земельного участка.
  9. Справка из стола регистрации.

Обменять квартиру на частный дом в 2019 году — с доплатой, как поменять, оформить, с участком

Процесс обмена квартиры на иную недвижимость (например, частный дом) возможно будет осуществить различным способом — с доплатой или же иным образом.

Недвижимость подобного типа обменять большого труда не составит. Отдельно лишь стоит отметить необходимость осуществления процесса оформления перечня документов — причем таковой достаточно обширен.

Со всеми тонкостями процесса лучше всего ознакомиться путем предварительной консультации у квалифицированного юриста. Это позволит не допустить возникновения проблем юридического характера.

Алгоритм обмена квартиры на частный дом стандартный, но многое зависит от того, кто именно выступает в роли собственника. Все особенности и нюансы лучше всего разобрать заранее.

Общие моменты

Такая недвижимость, как квартира, имеет целый ряд разнообразных преимуществ перед иной жилой собственностью.

Одним из таковых преимуществ является возможность осуществлять процесс обмена её на иную собственность. Алгоритм подобного типа имеет целый ряд тонкостей, особенностей.

Причем очень важно заранее подготовиться к возникновению различного рода подводных камней. Это позволит избежать разнообразных проблем

Отдельно стоит отметить нежелательность осуществления процесса обмена собственности, право на которую имеет несовершеннолетний.

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

Какие документы необходимы?

Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

К соглашению прилагаются:

  • план земельного участка, на котором стоит дом;
  • поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
  • подписанные контрагентами передаточные акты.

Для регистрации необходимы:

  • заявления владельцев недвижимости;
  • удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
  • доверенность (если надо);
  • квитанция об оплате пошлины;
  • кадастровая карта земли под домом;
  • нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
  • документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
  • разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.

О том, как обменять квартиру, купленную по ипотеке, можно ли сделать доплату при обмене квартиры материнским капиталом, а также о нюансах междугороднего обмена, вы можете узнать из наших статей.

Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:

  1. Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
  2. Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
  3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Налоги и пошлины

Налогообложение во время обмена жилья также будет иметь свои тонкости. Во-первых, влияет дата приобретения собственной недвижимости.

Если жилье есть в собственности больше 5 лет, то сделка не будет подходить под НДФЛ. Это правило распространяется и на обычный договор купли-продажи.

Здесь же стоит сказать и про имущественный вычет, который можно использовать при уплате в государственный бюджет 13%. Начисляется налог только на стоимость доплаты, которая превышает 1 миллион рублей. Если сделка не подразумевает доплату, нет нужды уплачивать взнос в казну (статья 208 НК РФ).

В составляемом договоре, подтверждающем мену нужно не просто указать, что жилплощади равнозначны, но и учесть кадастровые стоимости. Если договор составлен на сумму, меньше 70% кадастровой стоимости, налоговые органы все равно будут рассчитывать его от минимального значения.

Оплачивает налог получающая доплату сторона. Например, если сумма доплаты больше миллиона, то получатель должен оплатить налог 13000 рублей.

Получить жилье мечты путем обмена с доплатой или без – вполне реальный вариант

Важно лишь только не экономить на специалистах (юрист, оценщик) и держать ухо востро: мошенники не дремлют и ждут возможности наживы. Знание того как проходит сделка и подкрепление в виде специалиста дадут результат: вас не обманут и через несколько месяцев вы сможете насладиться видом из окна нового жилья

Комментировать
0
36 просмотров
Это интересно

Русские никогда не жили в избах Занимательные факты
197 комментариев