Жилая недвижимость

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

коммунальные долги;
частные займы;
возмещение материального ущерба.

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Как купить квартиру у судебных приставов или банка

Федеральная служба судебных приставов не занимается непосредственно продажами арестованного имущества. Приставы передают имущество в государственную собственность, а Росимущество через посредника (в каждом регионе свой) реализует лоты через те же электронные торговые площадки.

В итоге желающему купить арестованное жилье, можно сразу смотреть предложения на электронных площадках. Но так как площадок несколько, информация о торгах обобщается на сайте https://torgi.gov.ru, а также на сайте фирмы-посредника, которая организует торги.

Общероссийский сайт для размещения информации о торгах тоже не самый удобный. Например, чтобы узнать, через какую площадку продается квартира, придется открывать аукционную документацию – в другой форме это не раскрывается никак.

Но в результате сама продажа проходит цивилизованно через электронные торги. Многие регионы продают арестованное имущество через тот же «Сбербанк-АСТ», так что повторно расписывать процедуру не будем.

Что касается продажи залоговых квартир банками, есть 3 варианта продажи:

сделка с самим должником – чтобы выручить за квартиру больше денег, банк может разрешить должнику самому найти покупателя на квартиру;
покупка на аукционе;
покупка квартиры напрямую у банка – практикуется, когда через торги продать объект не удалось.

Первый вариант достаточно рискованный – нет гарантий, что продавец, получив деньги от покупателя, погасит задолженность перед банком. В противном случае на квартире остается обременение, а покупатель остается без денег и без жилья. Но если такая продажа будет проводиться под полным контролем банка, риск мошенничества снижется.

По стоимости это тоже не лучший вариант, так как должник будет пытаться продать свою недвижимость как можно дороже, чтобы хватило на погашение долга перед банком и еще осталось ему самому.

С продажей квартиры на аукционе все понятно – если должник не смог решить проблему, банк выставляет залоговую недвижимость на торги. По сути, это то же самое, что и покупать квартиру у любого другого продавца с аукциона.

Торги признаются состоявшимися, если заявки подали хотя бы 2 покупателя. Если желающих нет, то стартовая цена снижается на 15%, а если квартиру не продать и так, то ее приобретает банк в зачет суммы долга.

Когда квартира остается в собственности банка, он будет пытаться как можно быстрее ее продать (так как под нее приходится формировать резервы, а это отвлекает деньги из оборота). Поэтому в таком варианте цена может быть снижена достаточно сильно – скидка составляет до 30% от оценочной стоимости.

Но стоит задуматься – а почему должник не смог найти на эту квартиру покупателя и почему ее не купили на торгах? Возможно, в квартире есть некая особенность, которая отпугивает всех потенциальных покупателей (сложные соседи, плохое состояние, аварийный дом и т.д.).

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде

В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов

Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.

Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.

Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.

Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица. Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно. Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок

Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности

Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

2. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

3. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Продажа залоговой квартиры по решению суда

Если заемщик отказывается добровольно продавать заложенное имущество и возвращать кредит, банк обращается в суд. Если за защитой интересов заемщика в суде, не стоят опытные юристы, знающие все тонкости залогового и ипотечного законодательства, шансов выиграть в такой ситуации мало.

Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Обращайтесь за помощью специалистов в агентство «Капитал-Недвижимость» своевременно. Не доводите дело до суда!

Почему продавать квартиру из-под залога выгодно с «Капитал-Недвижимость»?

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но при понимании процесса и четком структурировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами, можно организовать весь процесс юридически грамотно, значительно сократить сроки продажи залогового имущества и минимизировать риски участников.

В «Капитал-Недвижимость» продажей и покупкой недвижимости находящейся в залоге у банков занимается специализированный отдел. Опытные риэлторы, специализирующиеся на такого рода операциях, помогут Вам не только в продаже квартиры из-под залога, но и подобрать альтернативные варианты приобретения нового жилья.

Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

Работать с нами выгодно для Вас!

Не теряйте время! Если у Вас возникли трудности и продажа залоговой квартиры превратилась для вас в проблему, смело обращайтесь в «Капитал-Недвижимость». Наш опыт будет работать на Вас!

Бесплатная консультация профессиональных риэлторов «Капитал-Недвижимость»
по телефону: +7 495 933-50-52 (Заказать обратный звонок)

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Как осуществляется продажа залоговой недвижимости от «Сбербанка» на торгах?

Процесс продажи банком залоговой квартиры на аукционе выглядит примерно так:

Банк выставляет на продажу залоговую жилплощадь, обозначив начальную цену квартиры. Обычно исходная цена составляет от 70 до 75% от рыночной стоимости недвижимости.
Потенциальные покупатели предлагают свою цену, однако она не должна быть ниже исходной стоимости.
Покупателем становится тот участник торгов, который предложил банку наибольшую стоимость.
Если в течение 14 дней банк не находит потенциальных покупателей на залоговую квартиру, тогда он снижает стоимость квартиры (на 10–15%). И процесс снижения стоимости длится до тех пор, пока банк не найдет покупателя.

Почему «Сбербанк» прибегает к продаже залоговой квартиры только в крайнем случае?

Банк в первую очередь думает о себе. Ему тоже невыгодно заниматься конфискацией и продажей залоговой недвижимости, потому что:

при отчуждении залогового объекта у банка могут возникнуть проблемы;
из-за того, что квартира находилась в залоге у банка, ее стоимость при продаже сильно падает;
за счет продажи такой квартиры нередко банку сложно возместить убытки, связанные с погашением ипотеки;
процесс рассмотрения дела в суде о передаче залогового имущества может затянуться на несколько лет.

Продажа квартиры, оставленной заемщиком в качестве залога – крайняя мера, на которую идут банки, в том числе и «Сбербанк» для того, чтобы погасить задолженность заемщика. Такие квартиры обычно идут по стоимости ниже рыночной, поэтому тем, кто желает сэкономить, можно рассмотреть этот вариант покупки жилплощади.

Для этого нужно пройти регистрацию на онлайн-площадке компании «Сбербанк-АСТ», выбрать объект, предложить за него более высокую стоимость.

Если никто другой не поставит цену выше, чем ваша, тогда считайте, что квартира уже наполовину ваша. Останется только расплатиться за нее путем внесения на счет банка наличных средств или же путем оформления ипотечного договора.

Кто и почему продает жилье с аукционов

Государство

Государство регулярно продает имущество, которое находится у него в собственности. Имущество может быть в федеральной собственности, в собственности региона или конкретного муниципалитета. Очевидно, что государство владеет в том числе квартирами, и иногда их продает.

Больше всего квартир продает Москва в лице ГУП «Моссоцгарантия». Это то жилье, которое город получает по договорам пожизненного содержания пожилых людей. Схема работает так: пожилой человек заключает договор с городом, получая за это доплату к пенсии в 1-2 прожиточный минимума. После его смерти квартира переходит в собственность города, который ее продает.

Продаются такие квартиры через аукцион, а проходит все через специализированную торговую площадку «Сбербанк-АСТ». Купить жилье иногда получается ниже рыночной стоимости, к тому же с юридической точки зрения рисков будет меньше (все-таки продавцом выступает государство).

Помимо квартир по договорам пожизненного содержания, продаваться может и другая жилплощадь. Квартиры могут попадать к государству разными путями – как обязательная квота при строительстве, как конфискованное имущество, и другими способами. Продают их, как правило, через торги с аукциона.

Отдельная история – это имущество должников, которое продается для погашения долгов. Если при исполнении судебного акта о конфискации судебный пристав арестовывает имущество, его передают в государственную собственность, а затем продают с открытых торгов в форме аукциона.

В случае ареста квартиры судебными приставами у должника обычно есть достаточно возможностей, чтобы вернуть себе права на жилье. Однако в действительности бывших собственников приходится выселять силой, поэтому вариант достаточно спорный.

А вообще покупка квартиры у государства – это неплохой способ сэкономить примерно 5-10% от рыночной стоимости, главное правильно взвесить все выгоды и риски (об этом пойдет речь дальше).

Банки и другие кредиторы

Ипотечное кредитование в 2018 году установило рекорд по объемам и количеству выданных кредитов. Такой бурный рост означает, что часть кредитов выдается заемщикам с не самой безупречной кредитной историей. В дальнейшем у них могут возникнуть проблемы с оплатой по ипотеке.

Так как понятие «ипотека» буквально означает залог, при отсутствии платежей со стороны заемщика банк вправе обратить взыскание на такое имущество. Согласно закону, банк вправе начать процедуру по взысканию, если заемщик задержал более 3 платежей в течение года, а сумма просроченного долга превысит 5% от стоимости залогового жилья.

На практике от первых проблем у заемщика до выставления квартиры на торги проходит несколько лет. За это время банк предлагает реструктуризировать долг, предлагает разные варианты урегулирования, а теперь еще добавляются ипотечные каникулы.

Тем не менее, залоговых квартир продается уже много. По оценкам экспертов, это каждая 10 квартира (хотя еще 5 лет назад была каждая 35-я). Купить залоговое жилье иногда можно с хорошей скидкой, до 15-30% от рыночной стоимости.

Банк – не агентство недвижимости, он старается поскорее избавиться от непрофильных активов. Если к тому же банку срочно нужны деньги, можно подобрать квартиру по действительно низкой цене.

У такого варианта остаются риски того, что должник оспорит решение о выставлении квартиры на торги, но при грамотном оформлении покупки рисков можно избежать. К сожалению, выселять прежних жильцов часто приходится силой.

На аукционе квартиру могут выставить и другие игроки – компании по управлению активами, крупные предприятия, коллекторские агентства, и т.д. По сути, покупка у государства или покупка у них не особо отличаются, главное соблюдать регламент торгов и не забывать о рисках.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Процесс покупки квартиры у государства

Сам процесс покупки на аукционе зависит не столько от продавца (им может быть государство, банк или частное лицо), сколько от регламента самого аукциона. Но некоторые особенности все же есть.

Общий порядок действий будет таким:

изучить предлагаемые к продаже лоты (можно на сайте организатора торгов, можно на самой площадке);
выбрав интересные варианты, записаться на просмотр;
зарегистрироваться на торговой площадке (для этого нужна ЭЦП);
определившись с квартирой, перечислить торговой площадке задаток в нужном размере;
подать заявку на покупку квартиры;
в день аукциона нужно будет принять участие в торгах (если есть другие участники).
Если заявка единственная – она выигрывает аукцион автоматически и по начальной цене.
после выигрыша – получить протокол аукциона и заключить договор купли-продажи.

Примерно такой вариант будет актуальным почти для всех регионов. Например, если речь идет о покупке квартиры у «Моссоцгарантии», то перечень лотов можно посмотреть на сайте ведомства, там же по каждому объекту есть разная информация, а также фотографии.

Покупать квартиру вслепую – плохая идея, поэтому любой лот можно посмотреть вживую. Для этого достаточно записаться на просмотр, в случае с Москвой заявку нужно отправить на специальный электронный почтовый ящик. В других городах порядок будет аналогичным – сотрудники организатора аукциона свяжутся с потенциальными покупателями и назначат дату и время просмотра квартиры.

Большая часть аукционов в России сейчас проводится в электронном виде, и продажа квартир «Моссоцгарантии» не исключение, продажа осуществляется через портал закупок «Сбербанк-АСТ». В других городах могут продавать лоты через другие площадки, но в целом их не так много.

Главное в аукционе – денежный вопрос. Суть аукциона в том, что начальная цена определяется по экспертным оценкам, после чего участники делают ставки. Побеждает тот, чья ставка окажется наибольшей. Поэтому ориентироваться на стартовую цену не стоит, ведь она может вырасти.

Но еще до начала аукциона, для участия в торгах нужно заранее внести задаток. Его сумма обычно – 5-10% от стартовой цены лота. В случае с квартирой это будет сумма в среднем от 150 до 300 тысяч рублей. Задаток возвращается всем, чьи ставки не выиграли. Уплаченный задаток победителя учитывается в общей стоимости лота, а если он откажется выкупать квартиру – задаток ему не вернут.

Среди затрат еще нужно предусмотреть деньги на электронную цифровую подпись. Выглядит она как обычная флешка, но ею можно подписывать договор. Без ЭЦП не получится зарегистрироваться на торговой площадке. Стоимость ЭЦП может варьироваться от 1500 до 5000 рублей в зависимости от города и срочности изготовления.

Платформа для торгов «Сбербанк-АСТ» достаточно сложная в освоении, и даже специально созданная презентация для участников не отвечает на все вопросы. Регистрироваться на ней нужно через интернет, потребуется приложить скан-копии паспорта и ИНН. Проверять документы будут до 3 дней.

Сам аукцион будет проходить в назначенный день, а перечислить задаток и подать на него заявку нужно заранее. Перед началом аукциона система известит об этом всех участников.

Победителю аукциона система присылает протокол, с которым можно уже идти к организатору торгов и заключать договор купли-продажи. Дальше все зависит от организации, которая выставляет лоты на торги. Например, «Моссоцгарантия» проводит сделку купли-продажи через аккредитив (его применяют не все банки), а в других городах система может быть иной.

Несмотря на то, что описанный процесс характерен для «Сбербанк-АСТ», похожим образом работают практически все электронные торговые площадки.

Больше выгод или рисков?

Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.

Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.

Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:

однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.

Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.

В реальности дисконт составит порядка 10% от стоимости. Если квартира действительно хорошая, а цена на нее низкая, в ходе торгов она подберется к среднерыночной.

Рисков в таких сделках куда больше, чем выгод:

выселить прежних жильцов иногда бывает труднее, чем кажется. Законных способов немного, судебные приставы тоже не всесильны. В среднем на принудительное выселение требуется около года;
прежний владелец может оспорить в суде и факт реализации залога банком, и сам аукцион. Бывает, что суд признает взыскание необоснованным, тогда квартиру придется освободить. Естественно, что банк вернет стоимость покупки, но ремонт и затраченное время никто не компенсирует;
квартира может иметь обременения, о которых банк не знает;
в квартире могут оказаться прописаны несовершеннолетние или инвалиды, который выписать невозможно даже через суд.

От части рисков спасает титульное страхование (то есть, страховая защита статуса владельца недвижимости), но оно обойдется в 0,5-2% от стоимости квартиры за год. Страхуют обычно на 3 года, так как именно в этот срок могут объявиться родственники бывшего владельца.

Остальные риски можно предотвратить, если более тщательно проверять объект перед сделкой – запросить выписку из ЕГРН и справку о составе семьи.

Тем не менее, эксперты считают, что полностью защититься от угроз невозможно, поэтому любая покупка на аукционе – это компромисс между рисками и выгодой.